|    Читайте в следующем номере "эж-ЮРИСТ"    МРОТ - 5205 руб.   |    Ставка ЦБ - 8,25%        
   Контакты
   Подписка
   Авторам
   Партнеры
   ВУЗЫ
   Форум                         new!
   Юридическая консультация
   Видео


НОВЫЙ НОМЕР

ДОГОВОРЫ




ОРГАНЫ ГОСВЛАСТИ


ОПРОС
Нет активных опросов

НА ДОСУГЕ















СТАТЬИ
       |   Поделиться:
Подписчикам доступны все материалы газеты
в бумажной и электронной версии.

Общежития вне закона


Нередко пробелы законодательства восполняются судебной практикой, но исправлению ошибок зачастую предшествуют многочисленные нарушения прав и свобод граждан. Типичный тому пример – несовершенство жилищного законодательства в сфере приватизации общежитий.

 
Запрет с оговоркой
Приватизация жилых помещений появилась в России с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) и была направлена на разгосударствление жилищной сферы и на появление собственников жилья. Статья 4 Закона о приватизации установила категоричный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях.  Согласно позиции Конституционного Суда РФ в силу статей 28 и 29 ЖК РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его»(Определении Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2000 г.  № 220-0). Таким образом, одним из оснований для признания конституционности указанной нормы было указано на возможность граждан приобрести в будущем полученное в порядке улучшения жилищных условий жилье в собственность бесплатно. По мнению Конституционного Суда РФ,  разрешение вопроса о распространении норм ЖК РФ о договоре социального найма на все жилые помещения, используемые в качестве общежитий, потребовало бы отказа от специального режима использования определенных жилых помещений, что  относится к компетенции законодателя. Вместе с тем  суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение (Определение Конституционного Суда РФ от 24 января 2008 г..№ 39-О-О). Из указанных положений можно сделать вывод, что суд, хотя и не наделен правом изменения правового статуса общежитий, но вправе и обязан проверять обоснованность распространения на жилое помещение статуса общежития, в том числе при разрешении исковых требований о приватизации общежития.
 
Разрешение с оговоркой
Согласно ст. 7 ФЗ РФ №189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ» было установлено, что к отношениям по пользованию жилыми  помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным   или муниципальным предприятиям либо государственным или  муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов   местного   самоуправления,   применяются нормы ЖК  РФ  о  договоре  социального найма.  
Введение указанной нормы  в первую очередь было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений.   Однако еще до введения указанной нормы Указом Президента РФ от 10 января 1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» было предусмотрено, что при приватизации предприятий в состав приватизируемого имущества не включаются объекты жилищного фонда, которые подлежали передаче в муниципальную собственность. Таким образом, приватизированные предприятия не могли и по ранее действовавшему законодательству осуществлять права собственников  в бывших ведомственных общежитиях.
Основное значение ст. 7 ФЗ РФ №189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ», по нашему мнению,  было обусловлено именно тем, что она расширила возможности приватизации жилых помещений. Не случайно один из разработчиков ЖК РФ – П. Крашенинников не без гордости отмечал, что на основании указанного закона возможна даже приватизация в тех случаях, когда лица имеют койкоместо в комнате общежития - в этом случае комната должна переходить в общую собственность нескольких владельцев, которые в ней проживают. Однако  на практике недостаточно точная формулировка указанной нормы привела к многочисленным отказам в приватизации жилых помещений и судебным спорам. 
     
Верховный Суд РФ «латает» законодательные «дыры» 
Во-первых,  в ст. 7 ФЗ РФ №189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ» идет речь о жилых помещениях в жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий.  Возник вопрос о том, нужно ли устанавливать факт использования жилья в качестве общежития и как это делать, если общежитие имело статус такового только по документам, а на деле предназначалось и использовалось для постоянного проживания семьей работников, работающих на постоянной основе? Как быть с домами, изначально введенными в эксплуатацию не в качестве жилых домов, а в качестве общежитий, которые во многих случаях в настоящее время не отвечают установленным законодательством признакам общежития, содержавшимся в Примерном положении об общежитиях в РФ от 11 августа 1988 г., ст. 109 ЖК РСФСР, Санитарных правилах устройства, оборудований и содержания общежитий от 1 ноября 1988 г. №4719, а с 1.03.2005г. -  в ст. 94 ЖК РФ, поскольку не укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно- бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятия и отдыха граждан, в таких домах отсутствует специальный обслуживающий персонал общежития, помещения для культурно- массовых мероприятий, бытового обслуживания, кроме того, отсутствует разрешение санэпидемстанции на заселение жилого дома как общежития.  Более того, некоторые из таких общежитий, полностью соответствуют требованиям, предъявляемым квартирам в жилых домах согласно п. 2.2 СНиП 2.08.-01-89 «Жилые здания» поскольку состоят из изолированных жилых комнат, кухонь, коридоров, санузлов. На эти вопросы ответил Верховный Суд РФ при разрешении конкретных гражданских дел, указав, что ст. 7 ФЗ РФ № 189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ» подлежит применению не только к жилым помещениям, находящимся в домах, введенных в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом, но и в домах, изначально использовавшихся в качестве общежития (Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. № 85-В06-19; Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. № 41-В07-49; Определение Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2).  
Во-вторых, как указано в ст. 7 ФЗ РФ №189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ» для ее применения  жилые дома должны быть переданы в ведение органов местного самоуправления.  Под передачей общежития в ведение органов местного самоуправления правоприменителем понималось не только вынесение органами местного самоуправления соответствующего решения, но и регистрацию  права в Федеральной регистрационной службе. Применение указанного положения на практике было осложнено тем, что многие общежития годами не передавались в муниципальную собственность, (а срок их передачи законодательно не определен) поскольку у организаций отсутствовали необходимые финансовые средства для приведения общежитий в надлежаще техническое состояние, что являлось необходимым условием передачи. Органы местного самоуправления не спешили регистрировать права собственности на переданные им жилые помещения, чтобы имелись формальные основания отказа гражданам в из праве на приватизацию жилья.
Кроме того, отказы в приватизации на практике обосновывались ссылкой на отсутствие решения об изменение статуса  общежитий, который подтверждается актом государственной приемки здания в эксплуатацию как общежития и техпаспортом, и переводе его в обычный жилищный фонд с заключением договоров социального найма. Отказывая в приватизации жилых помещений по указанным основания, органы местного самоуправления пользовались тем, что в законодательстве отсутствовали нормы, предусматривающие условия вывода жилых помещений из состава общежитий, а жильцы общежитий этот процесс инициировать не могут. Изменению правового статуса общежития в обязательном порядке должно предшествовать проведение перепланировки общежитий под квартиры в соответствии со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», что зачастую невозможно сделать без частичного отселения жильцов, поскольку согласно данного  документа каждая квартира должна иметь жилые комнаты, кухню, переднюю, ванную, уборную, а большинство общежитий имеют на нескольку комнат одну кухню, две душевые комнаты и два санузла. Производство перепланировки, таким образом, связано со значительными материальными затратами, которые никто не хочет нести. Полагаем, что в любом случае нельзя запрещать приватизацию общежитий из-за отсутствия отдельных кухонь или санузлов, которые необходимы для перевода общежитий в жилой фонд, поскольку признано неконституционным  ограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах (Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П).    
В рассматриваемых случаях суды нередко  отказывали гражданам в принятии исковых заявлений в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора либо приостанавливали производство. При этом суд пояснил, что порядок изменения правового статуса общежитий определяется органами местного самоуправления. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие нормативным правовым актам, что является его правом, а не обязанностью.
Данное положение было исправлено Верховным Судом РФ, который указал на то, что при применении ст. 7 ФЗ РФ №189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ» при решении вопроса о приватизации не имеют правового значения доводы о том, что договор социального найма не оформлен, не исключен из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса дома (Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2008 г. № 5-В08-69; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г.; Определение Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2).
Наконец, в-третьих,  передача жилых  помещений, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным   или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий в муниципальную собственность на практике иногда приводит к заключению договора найма специализированного жилого помещения на основании ст. 99 ЖК РФ, несмотря на то, что жильцы таких помещений не состоят с собственником в трудовых отношениях. Требования граждан о признании права на приватизацию таких общежитий оставались неудовлетворенными даже в судебном порядке. Однако суды не учитывали, что в соответствии со ст. 92 ЖК РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, согласно которого отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда, коммерческого использования, аренды. Таким образом, принимаемые местными администрациями решения об отнесении того либо иного общежития к числу специализированного жилищного фонда до момента расселения живущих в нем граждан противоречат действующему законодательству.
 
Приватизация общежитий «в законе» 
Полагаем, что законодательные ограничения приватизации бывших ведомственных общежитий, предусмотренные как в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», так и в ст. 7 ФЗ РФ №189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ» ничем не оправданы и противоречат ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.     
Эта ситуация до настоящего времени вынуждает жильцов общежитий обращаться в прокуратуру и суды за защитой нарушенных жилищных прав. Меры прокурорского реагирования направлены лишь на решение проблем по ремонту общежитий, их укомплектованию обслуживающим персоналам, устранению фактов нарушений законодательства при взимании коммунальных платежей. 
Что касается судебной практики приватизации общежитий на местах, то она в отсутствии четкой законодательной регламентации продолжает оставаться противоречивой. Так, защита жилищных прав граждан в указанных случаях осуществляется в форме иска о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации; о признании права на приватизацию жилого помещения, о признании права пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма и о понуждении к заключению договора передачи жилого помещения в собственность; о признании фактического пользования жилой площадью на основании договора социального найма, об обязывании заключить договор социального найма с правом последующей приватизации; в форме заявления об оспаривания законности отказа органов власти в выдаче документов на приватизацию жилья, об обязывании органов местного самоуправления принять решение об изменении статуса общежитии, заявления об установлении юридического факта использования жилья в качестве изолированной квартиры и несоответствия жилого дома признакам общежития.
В наибольшей степени отвечает интересам граждан удовлетворение требований о признании права собственности на жилое помещение, т.к. позволяет избежать многих других последующих обращений в суд, в случае отказа в выдаче документов со стороны уполномоченных органов.
Полагаем, что для окончательного разрешения проблем применения ст. 7 ФЗ РФ №189 от 29 декабря 2004 г. «О введение в действие ЖК РФ» ее необходимо сформулировать в новой редакции: «К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным   или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий и подлежавших передаче органам местного самоуправления, а также жилыми помещениями, зарегистрированными в качестве общежитий, но не соответствующими требованиям, содержащимся в ст. 94 ЖК РФ применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма».
 ***
 Юрий Чурилов,
Адвокат Адвокатской палаты Курской области

20.07.2009 

Вы можете оставить свой комментарий по этому материалу.
Внимание! Если у Вас возникли вопросы, добро пожаловать в Консультационный центр "эж-Юрист"!

Ваше имя:
Ваш комментарий:

Введите число с картинки:    
     

18.06.2014  14:17    Вера
15.02.2014 00:24 вераrnКак застввить местное самоуправление изменить статус бывшего общежития бывшего учебного заведения и отстоять своё право на заключение договор социального найма с последующей приватизацией? Накопилось несколько килограммов отписок (и судебных в том числе)?rn15.02.2014 00:22 вера
25.03.2014  18:13    администратор
Наталья, сможете, если на то есть основания.
20.03.2014  15:49    наталья
г.севастополь приватизация общежитий регулировалась законами украины сможем ли мы приватизировать по законам РФ
18.02.2014  07:44    Ника
Добрый день! Я проживаю 16 лет в общежитии имеющий формулировку Студенческое и находится на праве управления. Я живу по решению суда бессрочно (новый владелец не заключает договор найма), как бывший сотрудник другого ранее владельца. Новый владелец, установил правила проживания в студенческом общежитии, ко которым я ,и члены семьи должны беспрекословно подчинятся. Как действовать в рамках правового поля, чтобы ко мне не применяли данное положение, так как после 23ч. я не могу зайти в свое же жилье гости не могут ко мне зайти, надо спрашивать разрешение. Что делать?
15.02.2014  00:24    вера
Как застввить местное самоуправление изменить статус бывшего общежития бывшего учебного заведения и отстоять своё право на заключение договор социального найма с последующей приватизацией? Накопилось несколько килограммов отписок (и судебных в том числе)?

1-5   6-10   11-15   16-20   21-25   26-30   31-35   >>   

Актуальная тема
Материальное обеспечение работников судебной системы


СЕМИНАРЫ

ИНТЕРВЬЮ
Состоялось интервью

В рамках IV Петербургского международного юридического форума корреспондент газеты «эж-ЮРИСТ» встретилась с министром юстиции Республики Сербия г-ном Николой Селаковичем, который поделился своими впечатлениями о форуме.

Подробнее


Kein russischer Staatsbeamte ist zu befürchten
Не надо бояться российского чиновника
Internal Audit Takes the Trail

Аудитор идет по следу
New impetus
Новый импульс
The name is under protection
Наименование не отдадим никому
We meet a guest from abroad
Встречаем гостя из-за рубежа


КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР
Юридическая помощь для посетителей нашего сайта!
Подробнее
Задать вопрос


ПРЕСС-РЕЛИЗЫ

Rambler
Карта сайта Copyright © 1997-2014, Российская правовая газета 'эж-ЮРИСТ', all rights reserved.
Телефон редакции/факс: (499) 156-76-56, e-mail: lawyer@ekonomika.ru
 

Полное или частичное использование материалов возможно только с разрешения редакции российской юридической газеты эж-ЮРИСТ.  В открытом доступе на сайте публикуются не все материалы российской юридической газеты эж-ЮРИСТ.  Для прочтения полных текстов газетных публикаций воспользуйтесь платной подпиской на бумажную версию российской юридической газеты эж-ЮРИСТ или подпишитесь на электронную российскую юридическую газету эж-ЮРИСТ. Редакция не несет ответственности за информацию или мнения, высказанные читателями на страницах сайта.

Следите за обновлениями:
российская юридическая газета эж-ЮРИСТ
Facebook российской юридической газеты эж-ЮРИСТ   российская юридическая газета эж-ЮРИСТВконтакте российской юридической газеты эж-ЮРИСТ
российская юридическая газета эж-ЮРИСТ
Twitter российской юридической газеты эж-ЮРИСТ   российская юридическая газета эж-ЮРИСТэж-ЮРИСТ онлайн

 Подписка на российскую юридическую газету эж-ЮРИСТ     Подписка на российскую юридическую онлайн-газету эж-ЮРИСТ

mainingcodesss